매일안전신문 - [변호사 칼럼] 월세 시대의 그늘, 임대료 연체 대응하는 임대인의 건물명도소송

[메일안전신문] 부동산 시장의 중심축이 전세에서 월세 구조로 판도가 바뀌면서 경기 둔화와 맞물린 임대료 연체 현상이 새로운 법적 분쟁거리로 떠올랐다. 임대인 입장에서는 매달 들어와야 할 임대 수입이 끊기면 금융 비용 부담이 곧바로 가중될 뿐만 아니라, 보증금이 차감되는 속도에 따라 자칫 원금까지 깎여 나갈 위험에 직면하게 된다. 임차인에게 퇴거를 요청해도 응하지 않거나 연락을 피하며 불법 점유를 이어갈 경우, 임대인은 결국 사법적 절차를 통해 부동산 점유를 회복하는 건물명도소송을 선택할 수밖에 없다.

임차인이 임대료를 밀렸다 해서 임대인이 임의로 도어락을 교체하거나 집기를 들어내는 행위는 도리어 주거침입이나 권리행사방해 등 형사 처벌의 대상이 될 수 있어 주의해야 한다. 따라서 법이 정한 수순을 차근차근 밟아 나가는 정석 대응이 필요한데, 주택은 2기, 상가는 3기 이상의 차임이 밀렸을 때 비로소 계약 해지 권한이 생긴다. 구두나 모바일 메시지도 효력은 있으나 추후 법정에서 입증 책임을 명확히 하고 법적 경고 메시지를 명백히 전달하기 위해서는 내용증명을 우체국을 통해 남겨두는 것이 바람직하다.

이와 함께 본격적인 소송에 앞서 반드시 점유이전금지가처분을 해야 한다. 소송 진행 중에 점유자가 제3자에게 공간을 넘겨버리면 어렵게 얻어낸 승소 판결문도 무용지물이 되어 새로운 점유자를 상대로 처음부터 다시 소송을 시작해야 하는 불상사가 발생하기 때문이다.

본안인 건물명도소송은 연체 기록과 계약 해지 도달 사실이 확실하다면 승소 자체는 비교적 쉬운 편이다. 그러나 명도소송의 실질적인 목적은 판결문 수령에 그치는 것이 아니라 부동산의 실제 점유 인도에 있다. 판결이 내려졌음에도 상대방이 공간을 비워주지 않는다면 집행관을 동반한 강제집행 절차로 넘어가야 한다.

실무에서는 1차 계고 집행을 통해 자진 퇴거를 유도한 뒤, 응하지 않을 경우 집행관과 노무자를 동원해 내부 집기를 강제 반출하고 이를 물류창고에 보관하는 등 행정적 절차가 수반된다. 이 과정에서 임차인 측이 유치권을 주장하거나 필요비·유익비 상환청구권을 내세워 거부하는 변수가 상존하며 반출된 물품의 보관 비용 역시 초기에는 임대인이 부담해야 하는 리스크가 발생한다. 따라서 소송 착수 단계부터 판결 이후의 집행 예산과 반출 물품 처리 방식까지 고려하고 꼼꼼하게 계획을 세워 진행해야 불필요한 경제적 피해를 최소화할 수 있다.

임대료 연체로 인한 점유 분쟁은 단순히 승소 판결을 받는 것만으로 해결되지 않으며, 가처분부터 실제 집행까지 법리적·실무적 오차 없이 매끄럽게 이어져야 온전한 재산권 회복이 가능하다.

/로엘 법무법인 정태근 대표변호사

 

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