매일안전신문 - 임대인은 5% 인상 시 임차인과 협의하고 증액 사유 입증해야

[매일안전신문] 임대인이 재계약 시에 무조건 5% 인상은 안된다. 임대인이 5%를 증액해야할 사유을 입증하여 임차인과 협의해야 한다.

지난달 31일부터 개정된 주택임대차보호법이 시행됨으로써 전·월세의 계약갱신청구권, 월세 상한제가 도입되었다.

임차인을 보호하기 위한 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리이다. 임차인의 거주기간이 2년 더 늘어나 임대인의 의견과 상관없이 4년을 거주할 수 있다. 계약 갱신 시 임대료 상한을 5% 범위로 제한된다. 임차인은 임대차계약의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신요구권을 행사해야 한다.

예를 들어 계약 만료일이 ’20.9.30인 경우 ’20.8.30 0시 전까지 임대인에게 계약갱신 의사를 나타내야 한다. 그러나 ’20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사해야 한다. 1개월 전에서 2개월 전으로 변경되었다. 이 기간을 지키지 않으면 권리를 주장할 수 없다.

개정법 시행 당시 이전에 계약한 임대차의 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우에는 재계약의 의사가 없었던 것으로 해석되므로 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.

임대인이나 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 묵시적 갱신이 인정된다. 이와 같은 묵시적 갱신에서 임차인은 향후에 계약갱신요구권을 행사할 수 있게 된다.

임차인이 계속 거주할 마음이 있는 경우 임대인에게 먼저 계약갱신요구권을 행사하지 않고 임대인의 의사를 들어 결정하면 된다. 임대인이 계속 거주할 의향을 물으면 의향을 얘기하고 임대인이 아무 의사가 없으면 자동 갱신되기 때문이다.

이미 4년을 거주한 임차인도 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있는 제도이므로 계약갱신을 요청하면 가능하다.

계약갱신요구권을 행사하는 방식에는 특별한 제한이 없지만 법적인 분쟁을 예방하기 위해서는 내용증명 등으로 증거를 남길 수 있게 하는 것이 가장 좋은 방법이다.

계약갱신요구권을 행사 후에 다시 임대차계약서를 작성하지 않아도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대치가 가능한 것으로 보고 보호를 받을 수 있다.

임대인은 임대차기간 1년마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있는지에 대한 답변은 “그렇지 않다”이다.

이 법에서 규정한 것은 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐이지 임차인이 반드시 요구에 응해야 하는 것은 아니기 때문이다. 임대인과 임차인이 협의를 통해 5% 범위에서 임대료를 증액할 수 있는 것이다.

임대인이 5%를 증액해야 할 사유를 증명해야 한다. 임대차계약에서 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에 의무적으로 적용된다. 법에서 정한 전환율을 초과하는 경우에는 효력이 없게 된다.

월차임 전환율이 2.5%를 적용하는 시점은 시행(7월 31일) 이후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때부터 적용된다.

법정 월차임 2.5%로 전환할 때 보증금에 대해서 월 단위 차임으로 전환하는 경우에만 적용되고 월 단위 차임을 보증금으로 전환하는 경우에는 해당되지 않는다.

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