주임사도 상생임대인 혜택 받는다....기존 전월세계약서 인상률 5% 지키면 양도세 비과세 2년 실거주 인정

신윤희 기자 / 기사승인 : 2022-06-23 15:25:13
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▲ 한강변에서 바라본 서울시내 아파트 단지. /신윤희 기자

[매일안전신문=신윤희 기자] ‘상생임대인’에게 양도소득세 비과세 혜택 요건인 실거주 2년을 면제해 주는 제도가 주택등록임대사업자(주임사)에게도 적용된다. 주임사도 전셋값을 기존 계약의 5% 이내로 하면 2년 뒤에는 2년간 실거주를 한 것으로 간주된다.

 23일 매일안전신문 취재를 종합하면 윤석열정부 첫 부동산 대책인 ‘6·21대책’을 통해 발표한 상생임대주택에 대한 양도세 특례 확대 개편 대상에 주임사도 포함하기로 했다. 

 주임사는 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’에 따라 지자체 등에 등록한 사업자로, 의무임대 기간 10년과 임대료 인상률 5% 제한 등 의무를 지키면 양도세 장기특별공제 70% 등의 혜택을 받는데, 상생임대인에 포함되는지를 놓고 논란이 됐다.

 문재인정부 때 임대차시장 안정을 위해 단기임대 4년과 장기 매입임대 8년 사업자에 대한 비과세혜택을 확대하는 정책을 폈으나 절세 수단으로 악용된다는 지적에 따라 규제를 강화하고 아예 10년짜리만 가능하도록 축소했다.

 상생임대인은 직전 계약 대비 임대료 인상률을 5% 이내로 제한한 임대인을 일컫는다. 신규계약이든, 계약갱신권 행사에 따른 갱신이든 상관없다. 2020년 8월부터 시행된 임대차2법에 따라 계약갱신권을 행사하면서 다시 쓴 계약이더라도 2년 실거주로 간주된다. 문재인정부 정책에서는 실거주 1년만 인정해줬는데, 그러다보니 1주택자 양소세 비과세를 위해 2년 실거주 요건을 채우려면 세입자를 내보낼 수 밖에 없었다.   

▲ ‘6·21대책’에 따른 상생임대인 제도 변화. /국토교통부

 문재인정부에서는 임대 시점에 1주택자이면서 해당 주택도 기준시가로 9억원 이하 주택이라는 조건을 달았으니 ‘6·21대책’에서는 다주택자일지라도 임대 시점에 1주택자가 될 계획이 있는 임대인도 대상이 되고 주택 가격은 얼마짜리라도 상관이 없다.

 상생임대인으로 인정받으려면 이 제도가 처음 시행된 2021년 12월20일부터 2024년 12월31일 이내에 이뤄진 계약이라야 한다. 문재인정부가 올해 12월21일까지 허용한 것을 윤석열정부가 2년 더 늘린 것이다. 

 다만 편법을 막기 위해 직전 계약과 신규계약 임대인이 동일인이고 직전계약이 최소한 1년6개월 이상이어야 한다.

 예를 들어, 2021년 12월1일 기존 계약이 끝난 이후 임대차2법에 따라 5%만 올렸받았다고 해서 상생임대인이 되는 건 아니고 2023년12월1일 다시 동일 임대인이 전월세 계약을 하면서 5%룰을 지켜야 된다.

 그렇게 하면 2025년12월1일 이후 1주택자로서 집을 팔더라도 양도세 비과세 혜택을 받는다. 1주택자 양도세 비과세 혜택은 12억원까지고, 이를 넘는 금액에 대해서는 별도로 양도세를 내야 한다.

 

 전문가들은 지방 거주자가 수도권 조정대상지역의 주택을 살 경우 2년 보유에 2년 실거주 요건을 만족해야 1주택 비과세 혜택을 받지만 앞으로는 상생임대인 제도를 활용해 실거주 요건을 채울 수 있게 된만큼 아파트 매수세에 영향을 미칠 것으로 보고있다. 

 

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