매일안전신문 - [변호사 칼럼] 명도소송, 내 집인데 못 들어가는 임대인을 위한 합법적 퇴거 매뉴얼

[매일안전신문] 부동산 경기 불황이 장기화되면서 계약 종료 후에도 정당한 사유 없이 부동산을 비워주지 않는 임차인으로 인해 고통받는 임대인들이 늘고 있다. 임대인은 대출 이자나 공과금 부담, 새로운 임차인을 구하지 못해 발생하는 기회비용 등으로 막대한 피해를 입는다. 그러나 아무리 자신의 소유라 해도 적법한 절차 없이 세입자를 강제로 내쫓으려 했다가는 주거침입죄나 재물손괴죄 등으로 오히려 형사 처벌을 받을 수 있다. 법치국가에서는 자력구제가 금지되므로, 합법적으로 퇴거를 유도하기 위해서는 법원의 판결을 거치는 명도소송이 필수적이다.

명도소송은 토지나 건물 등 부동산의 점유를 정당한 권한이 없는 자로부터 되찾아오기 위한 소송이다. 가장 흔한 원인은 차임 연체다. 현행법상 주택은 2기, 상가는 3기의 차임액에 달하도록 연체했을 때 임대인은 계약 해지를 통보할 수 있다. 소송을 진행하기 전에는 반드시 명확한 계약 해지 의사표시가 선행되어야 한다. 묵시적 갱신을 막기 위해 주택은 종료 6개월~2개월 전, 상가는 6개월~1개월 전까지 갱신 거절을 통지해야 한다. 이때 계약 해지 사유와 의사를 공적으로 증명해주는 내용증명 우편을 발송하면, 향후 소송에서 강력한 증거로 활용될 뿐만 아니라 임차인에게 심리적 압박을 주는 효과도 있다.

소송 준비 단계에서 절대로 누락해서는 안 되는 보전처분이 바로 '부동산 점유이전금지가처분 신청'이다. 명도소송은 수개월에서 1년 가까이 소요되는데, 만약 가처분 신청 없이 소송을 진행했다가 중간에 임차인이 제3자에게 무단으로 점유를 넘겨버리면 임대인은 승소하고도 강제집행을 할 수 없게 된다. 판결문의 효력은 소송 피고인 기존 임차인에게만 미치기 때문에, 새로운 점유자를 상대로 처음부터 다시 소송을 제기해야 하는 최악의 사태가 발생한다. 따라서 소장 제출과 동시에 가처분을 신청하여 점유를 묶어두는 것이 안전하다.

소송이 본격화되면 임대인은 임대차 계약서, 보증금 및 차임 거래 내역, 내용증명 등 청구 원인을 입증할 증거를 철저히 제출해야 한다. 재판 과정에서 임차인은 권리금 회수 방해나 동시이행항변권 등을 주장하며 맞설 수 있으므로, 반환할 보증금에서 연체된 차임과 미납 공과금을 정확히 공제하여 대응해야 한다. 승소 판결 후에도 임차인이 자진 퇴거하지 않는다면 법원에 강제집행을 신청해야 하며, 집행관의 계고 절차를 거쳐 노무자를 동원한 실제 강제집행이 단행된다. 명도소송은 초기 단계부터 임차인의 항변을 차단하고 법적 요건을 정밀하게 갖추어 신속하게 집행까지 마무리해야 한다.

임대차 분쟁에서 임대인들은 계약 해지 요건을 명확히 갖추지 못했거나 점유이전금지가처분과 같은 필수적인 보전처분을 누락하여 소송 기간이 무의미하게 길어지고 손실이 커지는 시행착오를 자주 겪는다. 명도소송은 초기 단계부터 임차인의 예상되는 항변을 미리 차단하고 임대차 계약 내용과 차임 연체 사실을 완벽하게 입증할 수 있는 정밀한 전략을 세워 신속하게 강제집행까지 마무리하는 것이 핵심이다.

/법무법인 YK 강남 주사무소 박경연 변호사

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